Sant Joan de Labritja

Das Gemeindegebiet erstreckt sich von Küste zu Küste über den nördlichen Streifen der Insel, zwischen der Bucht von Portmany und der von Sant Vicent, und wird von einem Relief aus niedrigen Gebirgen geprägt, die mit Kiefern bewachsen sind und steil ins Meer abfallen. Ein großer Teil dieses Gebiets liegt innerhalb des geschützten Naturgebiets, das den Norden von Ibiza umfasst, was erklärt, dass es kaum Urbanisierungen gibt und die Bebauung sich auf die historischen Kerne und verstreute Häuser im Feld konzentriert.

Der Einfluss der traditionellen ibizenkischen Besiedlung ist hier besser zu erkennen als an jedem anderen Ort der Insel: weiß getünchte Bauernhäuser mit kubischen Volumen, Brunnen, Öfen und die befestigten Kirchen, die der Gemeinde Schutz boten. Die von Sant Miquel de Balansat, auf einem Hügel gelegen, ist eine der bekanntesten, mit ihrer freskoverzierten Kapelle. Und in Balàfia, in der Nähe von Sant Llorenç, gibt es eine kleine Gruppe von Häusern mit Verteidigungstürmen, die zu den am häufigsten fotografierten Orten im Landesinneren der Insel gehört. Es ist eine Gemeinde, in der das Ländliche nicht dekoriert ist: es bleibt die Struktur des Gebiets.

Die Gemeinde ist in vier Pfarreien gegliedert, und diese Aufteilung ist nach wie vor die nützlichste Art, sie zu verstehen. Sant Joan de Labritja ist die Hauptstadt, ein sehr kleines Dorf rund um seine weiß getünchte Kirche, mit den Verwaltungsdiensten und dem grundlegenden Handel. Sant Miquel de Balansat ist der bevölkerungsreichste Kern der Gemeinde und der, der das meiste tägliche Leben konzentriert; von ihm hängt Port de Sant Miquel ab, eine geschlossene Bucht mit Hotels und Apartments, die auf den Sommer ausgerichtet ist. Sant Llorenç de Balàfia, im Landesinneren, ist der kleinste und ruhigste der vier. Sant Vicent de sa Cala gibt der Bucht im Nordosten ihren Namen, wo der Wohnkern von Cala Sant Vicent Wohnungen für Zweitwohnsitze am Meer versammelt.

Im äußersten Norden ist Portinatx der einzige Punkt der Gemeinde mit einer gewissen touristischen Entwicklung, mit mehreren aufeinanderfolgenden Buchten, Hotels und Apartments. Der Rest sind verstreute Landhäuser, wo das charakteristischste Produkt zu finden ist, das auch am schwierigsten zu finden ist. Der praktische Unterschied zwischen dem Leben in einem Kern oder auf dem Land ist groß: der Zugang, die Versorgung und die Abhängigkeit vom Auto ändern sich.

Der Alltag ist der eines ländlichen Gemeindegebiets mit verstreuter Bevölkerung. Es gibt Nahversorgung, eine Apotheke, ein Gesundheitszentrum und eine Schule in den Hauptkernen, aber das Angebot erschöpft sich schnell: für größere Einkäufe, die Gymnasien, die Verwaltung und die Krankenhausversorgung ist die Stadt Eivissa die Referenz, wo sich das Krankenhaus der Insel befindet, oder Sant Antoni de Portmany für das Nötigste aus dem Westen des Gemeindegebiets.

Die Saisonalität ist sehr ausgeprägt. Im Sommer vervielfacht sich die Bevölkerung, die Küstenkerne laufen auf Hochtouren und die engen Straßen sind spürbar; im Winter schließen viele Restaurants und Unterkünfte, und die Gemeinde wird sehr ruhig. Für das ganzjährige Wohnen sollte man das berücksichtigen: es ist der Ort auf Ibiza, wo der Unterschied zwischen Hoch- und Nebensaison am stärksten spürbar ist, und wo im Januar am wenigsten geöffnet ist.

Dies ist der starke Abschnitt der Gemeinde. Die Nordküste wechselt zwischen Klippen und kleinen Buchten, von denen viele schwer zugänglich und ohne Bebauung sind: Benirràs, bekannt für seine Sonnenuntergänge, Cala Xarraca, Cala d'en Serra, S'Illot des Renclí oder die eigene Bucht von Cala Sant Vicent. Gegenüber von Port de Sant Miquel kann die Cova de Can Marçà, eine im Kliff angelegte Höhle, besucht werden. Im äußersten Norden weist der Leuchtturm des Moscarter auf die Spitze von Portinatx hin.

Im Landesinneren ermöglichen der Kiefernwald und die ländlichen Wege, außerhalb der Saison zu wandern und zu radeln, und die Märkte und die Feste der Pfarreien prägen den lokalen Kalender. Der Schutz des Nordens der Insel hat diese Landschaft bewahrt, und es ist auch das, was die Baumöglichkeiten dort einschränkt: beides geht Hand in Hand.

Die Gemeinde wird von Bergstraßen durchzogen, die von der Stadt Eivissa und von Sant Antoni nach Norden führen und sich in jede Pfarrei und jede Bucht verzweigen. Es sind enge und kurvenreiche Strecken, und die letzten Abschnitte zu einigen Buchten sind einspurig. Das Auto ist unverzichtbar: der öffentliche Verkehr verbindet die Hauptkerne mit der Stadt und mit Sant Antoni, jedoch mit Frequenzen, die für den Sommer ausgelegt sind und im Rest des Jahres spärlich sind.

Der Flughafen befindet sich im Gemeindegebiet von Sant Josep de sa Talaia, am anderen Ende der Insel, und der Hafen der Stadt Eivissa ist der Ausgangspunkt für die Seeverbindung. Von Norden aus ist jeder der beiden ein langer Weg für die Größe der Insel. Es ist ratsam, diese Zeit vor einer Entscheidung zu messen, insbesondere wenn man dies täglich tun muss.

Es dominieren zwei sehr unterschiedliche Produkte. Auf der einen Seite die Finca — von dem traditionellen Bauernhaus mit dicken Wänden und hinzugefügten Volumen bis zur neu gebauten Villa mit Pool und Grundstück —, die den Markt der Gemeinde definiert und die oberen Preissegmente konzentriert. Auf der anderen Seite die Wohnung in den Küstenkernen, insbesondere in Port de Sant Miquel, Cala Sant Vicent und Portinatx, mit überwiegend saisonalem Gebrauch.

In den Dörfern im Landesinneren gibt es sehr wenige Dorfhäuser. Neubauten sind rar und stark durch den Schutz des ländlichen Bodens eingeschränkt, der im Norden von Ibiza restriktiver ist als im Rest der Insel. Es ist ratsam, von Fall zu Fall zu überprüfen, was die Vorschriften erlauben, bevor man mit der Absicht kauft, zu renovieren, zu erweitern oder zu bauen: die Bauvorschriften im ländlichen Bereich, die Genehmigungen und die Anforderungen an die Versorgung und den Zugang sind der Punkt, der hier am meisten unterschätzt wird.

Es ist ein Markt mit geringem Volumen und langsamer Rotation. Was veröffentlicht wird, sind vor allem Häuser und Fincas im Land, mit Grundstück, und Wohnungen in den Küstenkernen; das urbane Produkt im Dorf existiert kaum. Die Nachfrage ist sehr international und sucht genau das, was die Gemeinde bietet: Abgeschiedenheit, Ausblicke und geschützte Umgebung, sodass Immobilien mit diesen drei Merkmalen in einem hohen Preissegment gehandelt werden, obwohl das Gesamtangebot minimal ist. Dass zu einem bestimmten Zeitpunkt wenig oder nichts auf dem Portal veröffentlicht wird, bedeutet nicht, dass kein Interesse besteht, sondern dass hier wenig verkauft wird.

Die langfristige Wohnraummiete ist rar und sehr umkämpft, wie auf der gesamten Insel, und konkurriert zudem mit der saisonalen Nutzung eines großen Teils des Bestands. Die touristische Vermietung unterliegt einer autonomen und kommunalen Regelung, die mehrfach geändert wurde und die bestätigt werden sollte, bevor man damit rechnet, insbesondere bei Wohnungen, die sich auf ländlichem Boden befinden.

Es passt zu denen, die ländliche Umgebung, Ruhe und wenig bebaute Küsten in Ibiza suchen und akzeptieren, dass die Kehrseite die Abhängigkeit vom Auto und von den Dienstleistungen der Stadt ist. Es ist die am besten geeignete Gemeinde der Insel für einen Zweitwohnsitz mit Grundstück, für diejenigen, die im Homeoffice arbeiten und die Umgebung über die Nähe schätzen, und für diejenigen, die das ländliche Ibiza und nicht das der großen Kerne wollen.

Es ist jedoch ratsam, die Entfernung zum Flughafen und zum Krankenhaus, die Knappheit an Dienstleistungen außerhalb der Saison, den Zustand und die Breite der Zugänge zu vielen Immobilien, die Versorgung im Land — Wasser, Abwasser und Elektrizität sind nicht selbstverständlich —, den Rahmen des Schutzes des ländlichen Bodens und was er erlaubt, sowie den tatsächlichen Unterschied zwischen der Gemeinde im August und im Januar zu berücksichtigen. Wenn dieser Unterschied nicht stört, gibt es auf Ibiza wenig, was ihm ähnlich ist.