Ciutadella de Menorca

Ciutadella ocupa el extremo oeste de Menorca y es el otro polo de la isla: una ciudad histórica de piedra dorada, con palacios, calles porticadas y un puerto encajado en una cala estrecha al pie del casco. Fue capital de Menorca durante siglos y conserva de esa época un centro monumental de los más completos de Baleares. Alrededor, el término reúne dos litorales opuestos: al sur, las calas de arena blanca entre pinares que son la imagen de Menorca y, en buena parte, no tienen una sola construcción; al norte, una costa de acantilados rojizos y arenales más agrestes. Entre medias, urbanizaciones residenciales junto al mar y un campo de muros de piedra y llocs. Es, con Maó, el mercado urbano de la isla, y el que concentra más demanda internacional.

El término es amplio y llano, de campo cerrado por paredes de piedra en seco, con una costa muy recortada y un relieve suave. La ciudad nació y creció tierra adentro de su cala-puerto, y su casco histórico —de arenisca dorada, con la catedral, la plaça des Born, casas señoriales y tramos de calle con soportales— es un conjunto excepcionalmente conservado, que la distingue de cualquier otra ciudad de las islas. Esa condición de antigua capital dejó huella en el patrimonio civil y religioso. El campo de alrededor guarda uno de los conjuntos prehistóricos más densos del Mediterráneo, con navetas, talayots y poblados repartidos entre los muros; y el litoral sur conserva calas que han llegado hasta hoy sin urbanizar. En lo festivo, Ciutadella tiene una cita que marca el calendario de toda la isla: sus fiestas de junio, con los caballos como protagonistas.

El municipio combina ciudad, urbanizaciones de costa y campo. Ciutadella ciudad concentra la mayor parte de la vivienda: el casco histórico, de casas señoriales y casas de pueblo con mucho carácter; los ensanches, con pisos y más metros; y los barrios residenciales del extrarradio, más prácticos para el día a día. La zona del puerto, al pie del casco, tiene vida propia y mucha restauración. En la costa oeste y sur, las urbanizaciones residenciales y vacacionales —Cala en Blanes, Cales Piques, Cala Blanca, Sa Caleta, Cala en Bosc y Son Xoriguer— ofrecen chalets y apartamentos junto al mar, con uso mixto y fuerte estacionalidad. Al norte, Cala Morell es una urbanización pequeña y singular junto a una cala de acantilados. Y alrededor, el campo con llocs y fincas. Entre vivir en el casco histórico y vivir en una urbanización de costa hay una diferencia enorme de ambiente.

Ciutadella funciona como cabecera del poniente de la isla y tiene los servicios de una ciudad: comercio variado y no solo de proximidad, mercados, centros educativos de todos los niveles, centro de salud, instalaciones deportivas, servicios administrativos y una vida cultural y social propia durante todo el año. Es, con Maó, el único sitio de Menorca donde se puede resolver el día a día a pie. La estacionalidad existe pero afecta mucho más a las urbanizaciones de la costa —donde buena parte de la oferta cierra en invierno— que a la ciudad, que mantiene su pulso los doce meses. Para servicios especializados y administración insular, la referencia es Maó, al otro extremo de la isla, en un trayecto corto por la carretera principal. En el centro, el aparcamiento es el punto débil.

Es el gran activo del término y lo que explica buena parte de su demanda. El sur concentra algunas de las calas más conocidas del Mediterráneo —arena blanca, agua turquesa, pinar y acantilado bajo—, varias de ellas sin ninguna construcción y a las que se llega a pie o en barco, lo que es una rareza y, en verano, un problema de afluencia. El norte ofrece otro paisaje: acantilados de tonos rojizos, arenales más agrestes y la costa de Algaiarens. El Camí de Cavalls, el sendero histórico que rodea la isla, recorre todo este litoral. Tierra adentro, el campo de paredes de piedra y los yacimientos prehistóricos —con una naveta funeraria que es uno de los monumentos más conocidos de la isla— dan rutas y patrimonio. Y la ciudad aporta el casco histórico, el puerto y una vida cultural notable.

Ciutadella está en el extremo oeste y se conecta con el resto de Menorca por la carretera principal que cruza la isla hasta Maó, pasando por Ferreries, Es Mercadal y Alaior: un trayecto corto y sencillo, aunque el aeropuerto está en el otro extremo, lo que conviene valorar. Su puerto tiene conexión marítima con Mallorca, lo que la convierte en la puerta natural de la isla por el oeste. Dentro de la ciudad se hace casi todo a pie; para llegar a las urbanizaciones de la costa o a las calas del sur, el coche es necesario, y a algunas calas solo se llega andando. El transporte público conecta la ciudad con los núcleos costeros y con Maó, con mejor frecuencia en temporada. El aparcamiento en el centro y en los accesos a las calas más famosas es el punto crítico en verano.

La oferta tiene dos polos muy distintos. En la ciudad, casas señoriales y casas de pueblo de arenisca en el casco histórico, con patio o terraza, mucho carácter y reformas exigentes por el grado de protección del conjunto; pisos y unifamiliares en los ensanches y barrios residenciales, que es lo que compra quien vive aquí todo el año; y viviendas con vistas en el entorno del puerto, en el tramo alto. En la costa, chalets y villas de parcela en las urbanizaciones —algunos con vistas al mar— y apartamentos y adosados más accesibles, con uso mixto entre residencia y segunda residencia. En el campo, llocs y fincas con terreno, un producto singular y escaso. La obra nueva es limitada; el mercado se mueve en segunda mano, rehabilitación y reforma.

Ciutadella es, probablemente, el mercado con más demanda internacional de Menorca, y a la vez un mercado de vivienda habitual con rotación propia. La casa con carácter en el casco histórico es su producto más deseado —y el que más condicionantes de reforma tiene—, mientras que las urbanizaciones de la costa concentran la segunda residencia y ofrecen la horquilla más amplia. Los precios son más altos de lo que suele suponerse, sostenidos por una oferta urbana que no crece y por el atractivo del casco y de las calas del sur. El alquiler residencial de larga duración es escaso y muy competido, con la presión del alquiler de temporada en la costa: es, como en el resto de Baleares, el capítulo más difícil, y conviene buscar con tiempo y con flexibilidad de zona.

Ciutadella encaja especialmente con quien busca una ciudad histórica con vida todo el año y la posibilidad de vivir sin coche, con quien quiere una casa de piedra con carácter en un casco monumental, con perfiles de segunda residencia y comprador internacional atraídos por las calas del sur y por las urbanizaciones de la costa, y con aficionados a la náutica y al senderismo. Conviene valorar, en cambio, la escasez de oferta y un nivel de precios superior al esperado, el coste y los condicionantes de reformar en un conjunto histórico protegido, el aparcamiento en el centro, la afluencia en verano en las calas del sur, que es el punto más conflictivo del municipio, la fuerte estacionalidad de las urbanizaciones costeras, la distancia al aeropuerto, que está en el otro extremo de la isla, y la dependencia del coche para todo lo que no sea la ciudad.