Ciutadella de Menorca

Ciutadella ocupa l'extrem oest de Menorca i és l'altre pol de l'illa: una ciutat històrica de pedra daurada, amb palaus, carrers porticats i un port encaixat en una cala estreta al peu del casc antic. Va ser capital de Menorca durant segles i conserva d'aquella època un centre monumental dels més complets de les Balears. Al voltant, el terme reuneix dos litorals oposats: al sud, les cales de sorra blanca entre pins que són la imatge de Menorca i, en bona part, no tenen una sola construcció; al nord, una costa d'acantilats rogencs i arenals més agrests. Entre mig, urbanitzacions residencials al costat del mar i un camp de murs de pedra i llocs. És, amb Maó, el mercat urbà de l'illa, i el que concentra més demanda internacional.

El terme és ampli i pla, de camp tancat per parets de pedra seca, amb una costa molt retallada i un relleu suau. La ciutat va néixer i créixer terra endins de la seva cala-port, i el seu casc històric —de sorra daurada, amb la catedral, la plaça des Born, cases senyorials i trams de carrer amb porxos— és un conjunt excepcionalment conservat, que la distingeix de qualsevol altra ciutat de les illes. Aquesta condició d'antiga capital va deixar empremta en el patrimoni civil i religiós. El camp d'al voltant guarda un dels conjunts prehistòrics més densos del Mediterrani, amb navetes, talaiots i poblats repartits entre els murs; i el litoral sud conserva cales que han arribat fins avui sense urbanitzar. En l'àmbit festiu, Ciutadella té una cita que marca el calendari de tota l'illa: les seves festes de juny, amb els cavalls com a protagonistes.

El terme combina ciutat, urbanitzacions de costa i camp. Ciutadella ciutat concentra la major part de l'habitatge: el casc antic, de cases senyorials i cases de poble amb molt de caràcter; els eixamples, amb pisos i més metres; i els barris residencials de l'extraradi, més pràctics per al dia a dia. La zona del port, al peu del casc, té vida pròpia i molta restauració. A la costa oest i sud, les urbanitzacions residencials i vacacionals —Cala en Blanes, Cales Piques, Cala Blanca, Sa Caleta, Cala en Bosc i Son Xoriguer— ofereixen xalets i apartaments al costat del mar, amb ús mixt i forta estacionalitat. Al nord, Cala Morell és una urbanització petita i singular al costat d'una cala d'acantilats. I al voltant, el camp amb llocs i finques. Entre viure al casc antic i viure en una urbanització de costa hi ha una diferència enorme d'ambient.

Ciutadella funciona com a capçalera del ponent de l'illa i té els serveis d'una ciutat: comerç variat i no només de proximitat, mercats, centres educatius de tots els nivells, centre de salut, instal·lacions esportives, serveis administratius i una vida cultural i social pròpia durant tot l'any. És, amb Maó, l'únic lloc de Menorca on es pot resoldre el dia a dia a peu. L'estacionalitat existeix però afecta molt més a les urbanitzacions de la costa —on bona part de l'oferta tanca a l'hivern— que a la ciutat, que manté el seu pols els dotze mesos. Per a serveis especialitzats i administració insular, la referència és Maó, a l'altre extrem de l'illa, en un trajecte curt per la carretera principal. Al centre, l'aparcament és el punt feble.

És el gran actiu del terme i el que explica bona part de la seva demanda. El sud concentra algunes de les cales més conegudes del Mediterrani —sorra blanca, aigua turquesa, pinar i acantilat baix—, diverses d'elles sense cap construcció i a les quals s'arriba a peu o en vaixell, cosa que és una rareta i, a l'estiu, un problema d'afluència. El nord ofereix un altre paisatge: acantilats de tons rogencs, arenals més agrests i la costa de Algaiarens. El Camí de Cavalls, el sender històric que envolta l'illa, recorre tot aquest litoral. Terra endins, el camp de parets de pedra i els jaciments prehistòrics —amb una naveta funerària que és un dels monuments més coneguts de l'illa— donen rutes i patrimoni. I la ciutat aporta el casc antic, el port i una vida cultural notable.

Ciutadella està a l'extrem oest i es connecta amb la resta de Menorca per la carretera principal que creua l'illa fins a Maó, passant per Ferreries, Es Mercadal i Alaior: un trajecte curt i senzill, encara que l'aeroport està a l'altre extrem, cosa que convé valorar. El seu port té connexió marítima amb Mallorca, cosa que la converteix en la porta natural de l'illa pel oest. Dins de la ciutat es fa gairebé tot a peu; per arribar a les urbanitzacions de la costa o a les cales del sud, el cotxe és necessari, i a algunes cales només s'arriba caminant. El transport públic connecta la ciutat amb els nuclis costaners i amb Maó, amb millor freqüència en temporada. L'aparcament al centre i als accessos a les cales més famoses és el punt crític a l'estiu.

L'oferta té dos pols molt diferents. A la ciutat, cases senyorials i cases de poble de sorra en el casc antic, amb pati o terrassa, molt de caràcter i reformes exigents pel grau de protecció del conjunt; pisos i unifamiliars als eixamples i barris residencials, que és el que compra qui viu aquí tot l'any; i habitatges amb vistes a l'entorn del port, en el tram alt. A la costa, xalets i villas de parcel·la a les urbanitzacions —alguns amb vistes al mar— i apartaments i adossats més accessibles, amb ús mixt entre residència i segona residència. Al camp, llocs i finques amb terreny, un producte singular i escàs. L'obra nova és limitada; el mercat es mou en segona mà, rehabilitació i reforma.

Ciutadella és, probablement, el mercat amb més demanda internacional de Menorca, i alhora un mercat d'habitatge habitual amb rotació pròpia. La casa amb caràcter al casc antic és el seu producte més desitjat —i el que més condicionants de reforma té—, mentre que les urbanitzacions de la costa concentren la segona residència i ofereixen la franja més àmplia. Els preus són més alts del que sol suposar-se, sostenuts per una oferta urbana que no creix i pel atractiu del casc i de les cales del sud. El lloguer residencial de llarga durada és escàs i molt competitiu, amb la pressió del lloguer de temporada a la costa: és, com a la resta de les Balears, el capítol més difícil, i convé buscar amb temps i amb flexibilitat de zona.

Ciutadella encaixa especialment amb qui busca una ciutat històrica amb vida tot l'any i la possibilitat de viure sense cotxe, amb qui vol una casa de pedra amb caràcter en un casc monumental, amb perfils de segona residència i comprador internacional atrets per les cales del sud i per les urbanitzacions de la costa, i amb aficionats a la nàutica i al senderisme. Convé valorar, en canvi, l'escassetat d'oferta i un nivell de preus superior al que s'esperava, el cost i els condicionants de reformar en un conjunt històric protegit, l'aparcament al centre, l'afluència a l'estiu a les cales del sud, que és el punt més conflictiu del municipi, la forta estacionalitat de les urbanitzacions costaneres, la distància a l'aeroport, que està a l'altre extrem de l'illa, i la dependència del cotxe per tot el que no sigui la ciutat.